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Les projets d'accession étudiés dans les ADIL au premier semestre 1999

ANIL, Habitat actualité, janvier 2000
Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat


L'analyse d'environ 8 000 projets d'accession à la propriété étudiés dans 37 ADIL - soit 60 % des agences - au cours du premier semestre de l'année 1999 - met en évidence la stabilité d'ensemble des profils des candidats aussi bien que des projets étudiés par rapport au premier semestre 1998. Dans un contexte de forte conjoncture immobilière, et alors que les taux d'intérêt des crédits à l'habitat atteignaient leur plus bas niveau depuis 1996, cette stabilité est remarquable. On observe toutefois certains changements : une baisse sensible de la part des consultants de moins de 30 ans et une légère diminution du taux d'apport personnel.

A champ géographique équivalent, le volume des projets étudiés est proche de celui du premier semestre 1998. La répartition selon le type de consultation n'a pratiquement pas varié, avec 68 % de diagnostics financiers et 32 % de plans de financement. La prédominance des diagnostics, dont l'objectif est de déterminer la capacité d'investissement du ménage, traduit le fait que le recours au conseil des ADIL intervient dans la grande majorité des cas, et de plus en plus fréquemment, dès le début de leur projet d'accession. Elle s'explique également par la part, très largement majoritaire, des projets de construction de maisons individuelles, pour lesquels les consultants cherchent en général, avant d'engager le projet, à évaluer une enveloppe maximale. De fait, les deux tiers des consultants ont entrepris leurs démarches depuis moins d'un mois, et pour près de la moitié d'entre eux, la visite à l'ADIL constitue le premier acte dans leur tentative. C'est précisément ce que tendent à promouvoir les actions de communication des ADIL, l'efficacité du conseil étant d'autant plus grande que la consultation intervient plus en amont dans l'élaboration des projets.

20 % des projets sont jugés non viables par les ADIL : fort logiquement, ce pourcentage est plus élevé pour les diagnostics (22 %) que pour les plans de financement (15 %) qui interviennent, la plupart du temps, à un stade plus avancé de la définition des projets.


Une population jeune et de condition plutôt modeste

94 % des ménages sont des primo-accédants - proportion stable par rapport aux années précédentes -, locataires majoritairement issus du parc privé (65 %). Un ménage sur cinq est toutefois issu du parc locatif social.

L'accession familiale prédomine toujours, quoiqu'un peu moins largement : 57 % des ménages sont des couples avec enfants, contre 60 % en 1988. Viennent ensuite les couples sans enfants (19 %), les isolés sans enfants, toujours en proportion non négligeable (17 %), puis les isolés avec un ou plusieurs enfants (7 %). L'ensemble de ces "petits ménages" représente ainsi plus de quatre consultants sur dix.

Il s'agit d'une population jeune. L'âge moyen du consultant n'a pas changé, il est toujours de 35 ans, moins d'un sur quatre ayant dépassé 40 ans. On observe toutefois une réduction de la dispersion autour de cette moyenne, avec notamment une diminution sensible de la part des moins de 30 ans (19 % de l'ensemble, contre 28 % au premier semestre 1998), même si elle reste importante parmi les personnes seules (28 %) et les couples sans enfant (39 %). Elle est faible, en revanche, dans les familles monoparentales, qui ne représentent, il est vrai, que 7 % des candidats à l'accession et sont en général relativement âgées (48 % ont plus de 40 ans).

Les deux conjoints travaillent dans les deux tiers des couples.
Les revenus mensuels nets sont généralement inférieurs à 12 500 F pour près de 90 % des personnes seules, et compris entre 10.000 et 17 500 F pour 60 % des couples. Pour ceux-ci, l'activité du conjoint est la règle : plus des deux tiers d'entre eux comptent deux actifs, cette proportion tombant toutefois à 58 % pour les familles de deux enfants et plus, contre 76 % pour les autres couples.

Un ménage sur six relève de l'accession "très modeste".
Le calcul approché du revenu par unité de consommation (u.c.) de chaque ménage permet, en quelque sorte, de normer le revenu brut, ce qui autorise des comparaisons entre des ménages de composition différente.
Selon le montant de leur revenu par u.c., on peut donc répartir les candidats à l'accession en quatre catégories : "très modestes" (moins de 4 000 F/mois), "modestes" (de 4 000 à 6 000 F/mois), "aisés" (6 000 à 8 600 F/mois), "très aisés" (8 600 F/mois ou plus). Les valeurs retenues pour délimiter chacun des groupes correspondent aux quartiles de revenu par u.c. de l'ensemble des ménages français.
Globalement, la part de l'accession que l'on peut qualifier de très modeste est de 17 % et celle de l'accession modeste de 28 %. L'accession aisée représente une proportion un peu plus élevée (32%) et l'accession très aisée 21 %. Cette distribution diffère notablement de celle des ménages ayant déclaré à l'enquête logement de 1996 avoir l'intention d'accéder à la propriété dans les quatre ans à venir, notablement plus concentrée dans les hauts revenus.
Les candidats modestes sont toutefois majoritaires (55 %) dans les projets d'acquisition avec travaux.


L'apport personnel en légère baisse

Le montant moyen de l'opération envisagée est de 608 000 francs, en légère augmentation (+ 2,7 %) par rapport à l'année précédente. Autour de cette moyenne, les coûts s'étalent, pour l'essentiel, de 300 000 à un million de francs, plus de la moitié sont concentrés entre 400 000 et 700 000 francs. 18 % des projets ont un coût inférieur à 400 000 francs et 5 % dépassent un million de francs. Les moins chers concernent dans leur grande majorité l'accession dans l'ancien avec ou sans travaux.

L'apport personnel est en légère baisse : sa valeur moyenne s'établit à 126 000 francs, contre 134 000 francs au premier semestre 1998, et sa dispersion s'est accrue du fait de l'augmentation de la part des projets à très faible apport: le premier quartile est à 25 000 francs, il était à 30 000 en 1998 ; le pourcentage de consultants ne disposant pas d'apport personnel est passé de 10 % à 15 %.

Cette baisse, conjuguée à la légère augmentation des prix, se traduit par une diminution de 1,6 point du taux d'apport personnel moyen, diminution particulièrement sensible pour les projets d'acquisition d'ancien sans travaux (- 2,6 %). Cette baisse s'observe quel que soit le niveau du revenu, des ménages modestes aux plus aisés.

Le taux d'apport moyen reste néanmoins élevé, à 19 %. On notera que, pour l'ensemble des ménages, ce taux est beaucoup plus faible en acquisition-amélioration (14,6 %) qu'en neuf ou en ancien sans travaux (18,9 %), ce qui explique sans doute que la proportion de ce type de projet soit la plus forte parmi les ménages à faible revenu. Il est également fonction croissante du revenu. Cependant, même pour les ménages "très modestes", il est en règle générale assez conséquent : 15,2 % en moyenne, contre 20,9 % pour les très aisés.

Corollaire de ce constat : l'endettement nécessaire à la réalisation de l'opération est d'autant plus lourd que le revenu du ménage est plus faible. L'écart est considérable entre les ménages "très modestes", pour lesquels l'endettement représente quatre années de revenu, et les "très aisés" (2,8 années).

8 % des ménages disposent d'un apport immobilier - 4 % d'un logement, et 4 % d'un terrain. Plus particulièrement, 10 % des ménages qui envisagent la construction ou l'acquisition d'une maison individuelle sont propriétaires d'un terrain.


Les financements : le recul de l'épargne-logement s'accentue, les prêts bancaires sont de plus en plus présents

L'étude des plans de financement montre une amplification des tendances observées depuis un an : les prêts d'épargne logement sont de moins en moins présents, que ce soit à titre principal ou complémentaire, alors que le rôle des prêts bancaires continue à se renforcer. Cette évolution est sans nul doute liée à la diminution des taux d'intérêt qui rend les prêts bancaires de plus en plus compétitifs face aux prêts d'épargne logement, dont les taux, liés à la date d'ouverture des plans, sont pour la plupart des prêts supérieurs à 6 %. Le développement des prêts à taux révisable n'a pu que renforcer cette tendance, confirmée au demeurant par l'évolution du ratio de trésorerie de l'épargne logement. A remarquer également un nouveau recul des PAS, mais il faut noter que le barème de l'allocation logement était encore, pour certains ménages, beaucoup plus favorable que celui de l'APL , et que le dispositif de sécurisation lié au PAS n'est entré en vigueur qu'en avril.

Types de prêts mobilisés et prêts majoritaires en 1998

Type de prêtPrêt mobiliséPrêt majoritaire
1er semestre 19981er semestre 19991er semestre 19981er semestre 1999
Prêt 0%5148--
Prêt épargne-logement271311
Prêt employeur3733--
PAS 39353834
PC15151515
Prêt bancaire (non réglementé)40483846
Autres prêts261943

La part des projets intégrant un prêt à 0 % est en légère diminution par rapport aux années précédentes. Les trois-quarts de ces projets sont susceptibles de bénéficier d'un différé de remboursement :

  • différé 100 % : 36 %
  • différé 75 % : 22 %
  • différé 50 % : 18 %
  • 17 ans : 10 %
  • 15 ans : 9 %
  • 11 ans : 4 %
  • 8 ans : 1 %

Le prêt à 0 % intervient dans 83 % des projets d'accession en neuf .

Trois ménages sur dix sont susceptibles de bénéficier de l'APL ou de l'AL, pour un montant moyen de 690 F. Toutefois, pour les couples avec deux enfants et plus et les familles monoparentales, la fréquence et le montant moyen des aides sont sensiblement plus élevés : 42 % des couples avec deux enfants ou plus et 55 % des familles monoparentales pourraient bénéficier d'une aide d'un montant mensuel moyen de 806 F pour les premiers et 774 F pour les seconds. Ce type de ménage représente du reste près des deux tiers des bénéficiaires potentiels.


L'accession sociale

Les deux principaux segments de l'accession, neuf et ancien sans travaux, se différencient nettement de par les moyens financiers de leur clientèle respective. On constate en effet, à montant d'opération équivalent, que les candidats à l'accession dans l'ancien se distinguent pa

  • un revenu par unité de consommation supérieur de 10 à 20 %, à montant d'opération comparable, à celui des ménages projetant d'accéder dans le neuf (à l'exception des opérations de plus d'un million de francs, peu significatives en raison de la faiblesse de leur effectif) ;
  • un taux d'apport personnel plus élevé : l'écart est de 2 à 5 % pour les opérations de moins de 700 000 francs ;
  • et un ratio endettement / revenu considérablement plus faible : ce ratio est de 3,4 dans le neuf (ce qui signifie que l'endettement moyen nécessaire aux candidats à l'accession en neuf représente 3,4 années de leur revenu), mais seulement de 3,05 dans l'ancien. L'écart est particulièrement élevé pour les opérations de prix moyen.

On note par ailleurs que les acquéreurs potentiels de logements anciens sans travaux ne sont majoritaires que parmi les "très aisés". Dans les trois autres tranches de revenu par u.c., ce sont les projets d'accession dans le neuf qui prédominent.

Ce constat, apparemment paradoxal, s'explique aisément par le fait que les aides publiques à l'accession sont quasi exclusivement orientées vers le neuf. Le pouvoir solvabilisateur du prêt à taux zéro, d'autant plus efficace que le revenu des bénéficiaires est faible, constitue pour les ménages modestes une puissante incitation à s'orienter vers le neuf plutôt que vers l'ancien.

L'acquisition-amélioration apparaît comme un moyen terme, avec une clientèle constituée en majorité de ménages "modestes" ou "très modestes" et des taux d'apport personnel voisins de ceux observés pour le neuf, mais un endettement moins important du fait du coût moins élevé des opérations projetées.

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